每經記者｜包晶晶    每經編輯｜魏文藝    

2023年，在中駿集團董事局主席黃朝陽看來：“是中駿創(chuàng)立以來極其艱難的一年。”

中駿集團控股（HK01966，股價0.14港元，市值5.91億港元；以下簡稱中駿集團）近日發(fā)布的2023年度報告顯示，2023年實現(xiàn)收益約209.61億元，同比下降21.5%；毛利26.31億元，毛利率約12.6%，歸母凈虧損79.91億元。

在今年1月召開的2024年工作會議上，中駿集團明確了“迎難而上，應對更嚴峻的挑戰(zhàn)”的主基調，所有工作都將繼續(xù)圍繞“保交付、?，F(xiàn)金流、保經營”展開。

值得一提的是，春節(jié)過后，位于上海申長路的中駿集團大廈3樓和4樓開始對外出租?！睹咳战洕侣劇酚浾邚南嚓P中介處獲悉，近段時間，中駿集團員工的辦公位陸續(xù)被合并到其他樓層，公司要求把辦公空間用足。“騰挪出的整層辦公室用于出租，或者暫時關閉，節(jié)約水電能耗等不必要的開支。”

據接近中駿集團的知情人士透露，目前公司內部一切如常，正常開會和匯報，大部分工作重心都放在了“保交付”上。

去年“降債”83億元

巨虧背后，是中駿集團進行了較大規(guī)模的計提減值。年報顯示，2023年中駿集團投資物業(yè)公允值虧損約37.54億元，持作出售已落成物業(yè)及發(fā)展中物業(yè)減值約29.52億元，兩項合計達到了67.06億元。

此外，債務仍然是困擾中駿集團的最大的問題。2023年，中駿集團的銀行及其他貸款和優(yōu)先票據及境內債券合計359億元，2022年這一數據為442億元，年內減少了83億元。

境外債方面，今年春節(jié)后，中駿集團向外界發(fā)布了有關境外美元優(yōu)先票據的最新進展：集團及其顧問一直在與境外債權人進行對話，討論并尋求境外債務（包括境外美元優(yōu)先票據）的整體解決方案，目標是為所有境外債權人提供公平公正的待遇。

作為出險房企，中駿集團2023年實現(xiàn)營業(yè)收入209.61億元，合約銷售額約277.75億元，毛利率約12.6%，有息負債降低18.78%。但問題解決的關鍵，仍然是物業(yè)交付和銷售端的改善。

在今年1月召開的2024年工作會議上，中駿集團明確了“迎難而上，應對更嚴峻的挑戰(zhàn)”的主基調，所有工作都將繼續(xù)圍繞“保交付、?，F(xiàn)金流、保經營”展開。各城市公司成為經營責任主體，穿透并落實集團策略，力求經營兌現(xiàn)。

事實上，為保持流動性，中駿集團從2022年開始便暫緩拿地，由此帶來的結果是銷售收入下滑的“陣痛”，疊加房地產市場的深度調整，百強房企銷售額整體出現(xiàn)兩位數下行，中駿集團從2021年的合同銷售額超千億元（1045億元），下滑至2022年的590億元。2023年，中駿集團以277.7億元的銷售額仍排在行業(yè)TOP50行列。

然而，在沒有新增貨值的情況下，中駿集團只能在存量項目去化上發(fā)力。“2024年還是以實打實搞業(yè)績?yōu)橹鳌?rdquo;上述知情人士告訴記者：“高管直接下一線溝通，加快決策效率。”

“中駿目前可售資源約有1350億元，其中一線城市超600億元。北京、杭州、合肥、成都等都是可售貨值的重點城市。”據該知情人士透露：“今年春節(jié)期間的返鄉(xiāng)置業(yè)，據集團大致排摸，部分返鄉(xiāng)城市項目案場來訪量增加了30%~70%，認購量增加了50%~100%。”

值得注意的是，由于過去幾年下沉布局三四線城市，中駿集團的存量土儲結構并不算樂觀。據2023年中報，中駿集團的土地儲備預期仍能滿足未來2至3年的開發(fā)，但截至6月30日，一線、二線及三四線城市的土地儲備成本分別占總土地儲備成本的11%、54.7%及34.3%。這一土儲結構也意味著，在市場下行期，中駿集團的項目建設、銷售和回款都將存在一定的不確定性。

“要做好長期應對準備”

在住宅開發(fā)板塊，黃朝陽認為，2024年最大的挑戰(zhàn)是聯(lián)手合作伙伴共同突破資源障礙，推進工程建設及新開工，堅決推動“工抵”以保障交付。第二大挑戰(zhàn)是降低對中介的依賴度，降本、提價、增效，恢復“造血”功能，并通過考核及激勵機制，將動力建立在城市公司和項目上。

此外，推進債務重組、進行再融資和資產處置兩大挑戰(zhàn)，仍然是懸在中駿集團頭上的“達摩克利斯之劍”。一方面，中駿集團表示要做好各方溝通和安排，獲取寬限與支持，有策略地進行債務管理；另一方面，計劃積極抓住政策窗口期爭取項目融資，同時推進資產盤活，補充現(xiàn)金流。

事實上，自去年10月出現(xiàn)債務違約后，中駿集團一邊將經營重點轉向“保交付”，一邊積極尋求更有效的重組解決方案。

“地產行業(yè)仍在低位徘徊，我們不應抱有僥幸心理，要做好長期應對的準備。”黃朝陽如是說。

上述知情人士透露，中駿集團內部住宅板塊的人員和崗位設置結構，也逐漸以“保交付”項目為主導進行了調整。2023年，中駿集團完成了實景呈現(xiàn)近40000套房屋的任務。

多位行業(yè)內人士在談及“保交付”時均表示，由于2021年上半年市場銷售狀況遠遠好于2022年和2023年初，項目去化比例較高，項目在管資金更充裕。在嚴厲的資金監(jiān)管政策下，2024年的“保交付”將比2023年更為艱難。

不過，2024年以來房地產融資“白名單”快速落地給保交付帶來了全面的支持。近日，昆明中駿•天譽項目成功獲得1億元融資批復，并獲得首期放款，這也是昆明首家獲“白名單”融資的民營房企項目。目前，中駿集團已進入“白名單”項目超過20個。中駿方面透露，更多符合要求的項目正在地方政府的支持下與金融機構溝通，有望陸續(xù)加入。

中駿集團方面向記者表示：“公司上下齊心做好交付保障工作，2024年計劃交付59個項目，實景呈現(xiàn)住宅40000套。”

“中駿現(xiàn)存?zhèn)鶆战Y構簡單清晰，資產質量較好，具備走出困境的基礎。下階段任務依舊繁重艱巨，中駿上下還需堅定信心，明確目標，務實篤行，相信通過努力，我們能夠渡過難關。”黃朝陽表示。

封面圖片來源：每日經濟新聞 資料圖