每經(jīng)記者｜陳榮浩    每經(jīng)編輯｜陳夢(mèng)妤    

深圳樓市去年年末出現(xiàn)了明顯的翹尾行情。

其中，去年12月新房均價(jià)從11月的4.9萬(wàn)元/平方米回升至5.09萬(wàn)元/平方米；二手房全年網(wǎng)簽5.44萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)66%，成交量創(chuàng)近4年新高，重回市場(chǎng)主導(dǎo)地位。

據(jù)深圳樂(lè)有家統(tǒng)計(jì)，2024年樓市分水嶺出現(xiàn)在9·29新政之后。2024年10月起，一二手住宅累計(jì)網(wǎng)簽量躍過(guò)1萬(wàn)+（套）水平線，深圳樓市完成“深V反彈”。

市場(chǎng)層面，近日深圳龍崗大運(yùn)一處新盤(pán)開(kāi)盤(pán)，開(kāi)發(fā)商銷售海報(bào)顯示當(dāng)天全部售罄，銷售金額超7億元，成為2025年深圳第一個(gè)“日光盤(pán)”。該項(xiàng)目曾在去年11月推出214套住宅，不到2小時(shí)售罄。

1月16日上午，美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者微信采訪時(shí)表示，深圳去年9·29政策以后，新房市場(chǎng)成交量上漲立竿見(jiàn)影，尤其是非核心區(qū)的交易量非常大。

“目前深圳新房市場(chǎng)價(jià)格相對(duì)平穩(wěn)，從月度數(shù)據(jù)看，去年11月、12月有輕微上漲，二手房比新房更明顯一點(diǎn)。去年年底新房?jī)r(jià)格回升，主要是市場(chǎng)有一些大戶型產(chǎn)品集中備案，從結(jié)構(gòu)上拉高全市均價(jià)。”何倩茹進(jìn)一步分析稱。

新房年末價(jià)格翹尾

過(guò)去一年，深圳整體新房均價(jià)仍是下跌的，從2021年的6.4萬(wàn)元/平方米回落至2024年的5.4萬(wàn)元/平方米。

但去年12月新房均價(jià)出現(xiàn)回升，從11月的4.9萬(wàn)元/平方米回升至5.09萬(wàn)元/平方米。

深圳樓市的分水嶺出現(xiàn)在去年10月。

樂(lè)有家數(shù)據(jù)顯示，2024年深圳賣出37972套一手住宅，高于2022年的34441套和2023年的31621套。

此外，過(guò)去一年深圳新房成交量與供應(yīng)量之間出現(xiàn)“負(fù)相關(guān)”，這在過(guò)往并不常見(jiàn)。

深圳貝殼研究院統(tǒng)計(jì)表明，2024年深圳一手住宅供應(yīng)量為56003套，同比2023年的72806套減少兩成左右。去年二、三季度新房市場(chǎng)相對(duì)低迷以及開(kāi)發(fā)商推盤(pán)意愿較低，是供應(yīng)量減少的主要原因。

按照常理，供應(yīng)量減少時(shí)成交量也隨之下降，但2024年的情況相反，成交量較2023年高了兩成左右，這一定程度反映出“去庫(kù)存”是2024年主基調(diào)。

據(jù)深圳貝殼研究院數(shù)據(jù)，2023年12月末可售住宅總套數(shù)為5.2萬(wàn)套，到2024年12月回落到3.8萬(wàn)套，“去庫(kù)存”成績(jī)顯著，住宅去化周期也由2023年年末的19.6個(gè)月縮短至2024年年末的12.1個(gè)月。

值得一提的是，2024年深圳僅拍出6宗宅地，其中1宗已入市，即中建鵬宸云筑；數(shù)宗位于寶中、后海、前海等偏改善和豪宅地段。

在何倩茹看來(lái)，去年四季度新房成交量急速上漲與政策本身密切相關(guān)，在政策效用遞減之下，預(yù)計(jì)接下來(lái)半年成交量下滑，然后維持在一個(gè)相對(duì)高位水平。

二手房成交占比近六成

過(guò)去一年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的另一典型特征，就是二手房“放量大漲”。

根據(jù)深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，2024年深圳二手房錄得66880套，較2023年大幅增長(zhǎng)57.1%，為近4年的最高值。其中，二手住宅網(wǎng)簽54487套，同比上漲66%，遠(yuǎn)超2021年。

成交價(jià)格也逐步回穩(wěn)。2024年7月，深圳二手房成交均價(jià)一度跌破“6字頭”，10月上漲7%回到“6字頭”，到去年四季度穩(wěn)定在6.3萬(wàn)元/平方米左右。

此外，深圳市場(chǎng)改善型住房需求迎來(lái)明顯提升。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，去年11月，深圳全面取消普通住房標(biāo)準(zhǔn)，住房交易稅明顯降低。

以往豪宅面臨的高額增值稅得到減免，買家現(xiàn)金成本降低。深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，二手房市場(chǎng)成交面積大于90平方米的房源占比，2024年12月較11月大幅提升6.3個(gè)百分點(diǎn)。

此外，2024年深圳二手房重新占據(jù)市場(chǎng)主導(dǎo)地位。2021～2022年深圳樓市以新房交易為主，2023年一二手成交占比基本持平，到2024年，一手住宅網(wǎng)簽占41%，二手住宅網(wǎng)簽占59%，一二手成交占比接近4:6。

不過(guò)，市場(chǎng)成交仍由“以價(jià)換量”帶動(dòng)。

比較典型的如深圳北站片區(qū)鴻榮源博譽(yù)府項(xiàng)目，2022年5月10日開(kāi)盤(pán)，一期、二期銷售均價(jià)均為7.58萬(wàn)元/平方米。但據(jù)片區(qū)中介發(fā)給每經(jīng)記者的信息，今年1月剛成交的106.9平方米三房，成交價(jià)為711萬(wàn)元，折合單價(jià)約6.65萬(wàn)元/平方米。

“二手房在深圳占主導(dǎo)地位，預(yù)計(jì)會(huì)是一個(gè)長(zhǎng)期趨勢(shì)。從歷史數(shù)據(jù)看，二手房在大部分年份都是占主導(dǎo)的。”何倩茹向每經(jīng)記者分析稱。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部分析師孟新增則提到，進(jìn)入1月，市場(chǎng)進(jìn)入淡季行情，疊加春節(jié)假期影響，預(yù)計(jì)成交量環(huán)比將出現(xiàn)一定回落。

“預(yù)計(jì)2025年二手房成交量將保持高位水平。更進(jìn)一步，隨著二手房剛需逐步入市，也有望加快一二手聯(lián)動(dòng)，帶動(dòng)新房市場(chǎng)需求釋放。”

封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 甄素靜 攝