每經(jīng)記者｜李蕾    每經(jīng)編輯｜彭水萍    

上上周（1月20日~26日）公募基金2024年四季報披露完成，公募REITs以良好的表現(xiàn)再次引發(fā)市場關注。

來自中信建投的數(shù)據(jù)顯示，上上周共有51只REITs發(fā)布2024年四季報，從達成率的角度來看，其中有30只擁有可比業(yè)績預測，其2024全年累計的收入、EBITDA（息稅折舊攤銷前利潤）和可供分配金額平均達成率分別為101.9%、103.4%和139.7%，全年業(yè)績達成率情況良好，同時業(yè)績降幅邊際有所收窄。

從二級市場的走勢來看，截至1月24日，中證REITs（收盤）指數(shù)收于829.85點，環(huán)比上漲2.09%。全市場已經(jīng)上市的60只產品絕大多數(shù)實現(xiàn)環(huán)比上漲，其中新上市產品漲幅可觀，還有多只產品周內漲幅超過10%，環(huán)比下滑的僅有1只。

行業(yè)方面，低利率環(huán)境下伴隨股市震蕩，REITs的穩(wěn)健性再次受到市場關注。上上周兩只REITs新上市，高溢價率吸引市場關注，推動REITs市場整體市值提升。上上周REITs總市值突破1700億元，創(chuàng)下歷史新高，顯示出強勁的發(fā)展勢頭。

又有產品上市首日漲停

上上周，公募REITs二級市場繼續(xù)火熱。

根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，截至1月24日，中證REITs（收盤）指數(shù)收于829.85點，環(huán)比上漲2.09%；中證REITs全收益指數(shù)收于1020.29點，環(huán)比上漲2.27%。

從不同類型的產品來看，上上周產權類REITs上漲5.4%，經(jīng)營權類REITs上漲2.1%。從持有項目的行業(yè)類型來看，產業(yè)園區(qū)類周內上漲2.92%，倉儲物流類上漲 3.06%，生態(tài)環(huán)保類上漲0.43%，高速公路類上漲1.66%，能源類上漲1.56%，保租房類上漲2.03%，消費類上漲8.10%；周度收益表現(xiàn)由高到低排序依次為：消費類>倉儲物流類>產業(yè)園區(qū)類>保租房類>高速公路類>能源類>生態(tài)環(huán)保類。

具體產品方面，上上周兩只REITs新上市，高溢價率吸引市場關注。1月24日，易方達華威市場REIT正式在深圳證券交易所上市交易，為全國首單農貿市場公募REIT，上市首日漲幅達到30%，出現(xiàn)漲停，足見市場和投資者高漲的熱情。同日，中航易商倉儲物流REIT也在交易所上市，當日漲幅達15.3%，表現(xiàn)良好。

根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，全市場已經(jīng)上市的60只產品絕大多數(shù)實現(xiàn)環(huán)比上漲。除去上上周上市的2單產品，還有3只公募REITs的周內漲幅也超過10%，分別是嘉實物美消費REIT（14.21%）、華夏首創(chuàng)奧萊REIT（10.79%）和華夏大悅城商業(yè)REIT（10.72%）。相比之下，環(huán)比下跌的產品僅有1只，就是中航首鋼綠能REIT，周內漲跌幅為-0.24%。

國信證券研報指出，從不同項目類型來看，生態(tài)環(huán)保類REITs上上周交易最活躍，區(qū)間日均換手率最高，為1.3%；交通基礎設施REITs成交額占比最高，成交額占REITs總成交額的26.5%。從上上周不同REITs產品資金流向來看，主力凈流入額最高分別為易方達華威市場REIT（1674萬元）、華泰寶灣物流REIT（785萬元）和國金中國鐵建REIT（631萬元）。

總市值已突破1700億元

上上周，行業(yè)方面也有多項重要動態(tài)。

隨著基金2024年四季報披露完成，公募REITs的最新數(shù)據(jù)也公之于眾。分底層資產來看，消費數(shù)據(jù)表現(xiàn)較亮眼，物流園出租率邊際好轉，租金仍有壓力，保租房業(yè)績仍相對穩(wěn)定，高速、能源、環(huán)保資產受季節(jié)性影響，2024年四季度業(yè)績多數(shù)下滑，產業(yè)園多數(shù)業(yè)績仍有下滑。

此外，公募REITs全年業(yè)績達成率情況良好。中信建投統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上上周51只REITs發(fā)布2024年四季報，從達成率的角度來看，其中有30只REITs 擁有可比業(yè)績預測，其2024全年累計的收入、EBITDA和可供分配金額平均達成率分別為101.9%、103.4%、139.7%；可同比的REITs在2024全年累計的收入、EBITDA和可供分配金額平均同比變動分別為-4.9%、-7.3%和-14.9%，而2024年四季度同比變動分別為-4.5%、-5.4%和-14.7%，業(yè)績降幅邊際有所收窄。

低利率環(huán)境下伴隨股市震蕩，REITs的穩(wěn)健性再次受到市場關注。上上周REITs總市值突破1700億元，不斷創(chuàng)下歷史新高。

談到對2025年公募REITs的走勢預測和策略分析時，國海證券表示，長期看，在公募REITs常態(tài)化發(fā)行、稀缺性弱化、投資者認知提升的情況下，公募REITs 市場必將逐漸回歸理性，打新策略有效性或將邊際弱化。短期看，打新策略勝率及賠率仍較高，政策及二級市場行情是現(xiàn)階段影響策略有效性的重要因素。在經(jīng)歷2023年深跌后，2024年進入修復階段，二級市場配置性價比逐步提高，公募REITs供給放量、FOF及保險資金入市、廣譜利率持續(xù)下行均為重要支撐因素。

華泰證券分析指出，新舊動能轉換、經(jīng)濟波浪式運行、企業(yè)融資需求偏弱的背景下，債市趨勢未變，基本面穩(wěn)健且絕對分派率較高的產權項目或存在補漲機會，可關注運管能力強、符合大眾消費邏輯的消費REITs、經(jīng)營企穩(wěn)的物流以及邊際改善且路網(wǎng)利好的高速補漲機會，對于基本面走弱的項目建議保持謹慎。