每經(jīng)記者｜陳利    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

長沙樓市熱度持續(xù)拉升?？硕鸷蠀^(qū)域的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，上周（5月12日~18日）招商攬閱、綠城錦海棠兩個項目首次開盤，開盤當日去化率均超過九成。在此之前，包括邦泰·觀宸等在內(nèi)的多個符合“好房子”新規(guī)的項目（以下簡稱“好房子”項目或“好房子”樓盤），開盤去化情況均遠超以往項目。

5月19日，國家統(tǒng)計局公布的70城房價數(shù)據(jù)顯示，4月，長沙新房價格環(huán)比上漲0.2%，這也是繼3月環(huán)比上漲0.3%后，長沙新房價格連續(xù)兩個月環(huán)比上漲。

多位長沙當?shù)貥I(yè)內(nèi)人士在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，未來一段時間，預計長沙樓市將延續(xù)止跌回穩(wěn)態(tài)勢，開發(fā)商將通過持續(xù)的產(chǎn)品創(chuàng)新提升市場競爭力，樓盤的綜合產(chǎn)品力和性價比，成為決勝市場的關鍵要素。

“改善型需求持續(xù)釋放”

“項目5月1日示范區(qū)開放以來，每天到訪客戶近百組。5月13日至5月17日累計認籌452組，客房比達到了2.17∶1。5月18日首次開盤，推出的212套房源當天就去化了193套，去化率達到了91%。”5月20日，綠城長沙錦海棠相關負責人通過電話告訴記者，項目地處觀沙嶺核心地段，周邊配套有南雅觀沙嶺中學和實驗二小等，屬于“好房子”項目，得房率超過100%，“性價比高，因此去化情況較好”。

據(jù)上述負責人介紹，2024年12月25日，綠城中國以樓面價10058元/平方米拿下長沙錦海棠項目用地，規(guī)劃8棟高層和3棟小高層，合計568套住宅。項目首次開盤價格在17587~20712元/平方米區(qū)間，疊加8個點的折扣優(yōu)惠，起價約16200元/平方米，相比周邊幾個在售樓盤有不小的價格優(yōu)勢。“預計項目會在近期緊急加推。”

“目前，公司在長沙有6個重資產(chǎn)項目。”綠城華中區(qū)域相關負責人在接受記者采訪時表示，未來，公司仍考慮深耕長沙，持續(xù)進行拓展，但同步也要看市場機會。

“我們目前在長沙的主力在售項目是濱江一號，今年‘五一’假期的銷售額就達到約1.15億元。”長沙萬科相關負責人向記者表示，項目主要為豪宅產(chǎn)品，憑借濱江金融板塊核心地段的優(yōu)勢吸引了大量新增到訪客戶。“除了優(yōu)越的產(chǎn)品設計規(guī)劃，現(xiàn)場呈現(xiàn)的實景區(qū)和樣板間品質(zhì)也打動了客戶。”

作為四川邦泰集團在長沙的第二個項目，長沙邦泰·觀宸從示范區(qū)開放到開盤僅用了17天。“今年4月20日首批次開盤推售86套，認籌客戶達291組，客房比為3.38∶1。此后又分別在4月23日和5月初加推兩棟樓，去化率均超過90%。”邦泰集團相關負責人在接受記者采訪時表示，該項目也是今年長沙市中心的“搖號第一盤”。

值得注意的是，今年5月1日開始實施的住建部《住宅項目規(guī)范》，被業(yè)內(nèi)稱為“好房子”新規(guī)。“好房子”新規(guī)落地后推出的新盤，也成為各地樓市的熱銷項目。

多位長沙當?shù)胤科笕耸吭诮邮苡浾卟稍L時表示：“當前長沙市場熱銷‘紅盤’多為符合‘好房子’新規(guī)的產(chǎn)品。由于這些產(chǎn)品套內(nèi)面積更大，產(chǎn)品標準和性價比更高，因此去化也更快。”

國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，4月，70城新房價格環(huán)比上漲城市數(shù)量為22個，其中長沙新房價格環(huán)比上漲0.2%，這也是繼3月環(huán)比上漲0.3%后，長沙新房價格連續(xù)兩個月上漲。今年1月和2月，長沙新房價格環(huán)比分別下降0.3%和0.4%。

湖南中原研究院的報告顯示，今年以來，長沙房企推盤積極性提高，成交表現(xiàn)基本與去年同期相當，新房市場整體呈現(xiàn)供大于求的局面。

“一方面，改善型需求持續(xù)釋放。我們的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，建發(fā)觀云和邦泰觀宸成為4月長沙成交量前兩位的新盤，改善型產(chǎn)品熱銷帶動長沙新房價格結構性上漲。”湖南中原研究院執(zhí)行院長陳世霞通過微信向記者表示，產(chǎn)品品質(zhì)升級成為重要推力，隨著“好房子”新規(guī)的深入落實，長沙入市的“好房子”樓盤逐漸增多。

據(jù)陳世霞介紹，有些樓盤推出創(chuàng)新戶型，同時在實景展示區(qū)打造方面持續(xù)加碼。加之這些項目在教育、交通、景觀等配套資源上的優(yōu)勢，消費者更愿意為高品質(zhì)產(chǎn)品支付溢價，從而推動新房價格上行。

“5月20日降息落地，5年期貸款利率下調(diào)10個基點，置業(yè)者買房負擔變小，可有效釋放市場需求，有利于新房價格穩(wěn)定和回升。”陳世霞說道。

“量價博弈仍將持續(xù)”

不過，也有項目選擇了“以價換量”。

認購優(yōu)惠、清盤一口價、老帶新、成交抽獎……4月以來，長沙多個樓盤使出渾身解數(shù)，推出多元促銷活動。如4月中下旬以來，長沙深業(yè)沙河城二期二區(qū)推出一批臨路樓棟特價房源，單價從此前相鄰樓棟的約8000元/平方米降至5000多元/平方米，從而引發(fā)了近年來罕見的千人搖號開盤。

湖南中原研究院發(fā)布的報告顯示，上周，深業(yè)沙河城集中網(wǎng)簽241套房源，占到當周長沙新房總成交量約四成。而受該樓盤集中網(wǎng)簽影響，上周長沙新房均價也出現(xiàn)結構性下滑。

此外，包括保利和光塵樾、國欣向榮府、城發(fā)恒偉北城首府等多個項目推出特價工抵房，有的房源價格甚至低至“5”字頭；中交鳳鳴九章推出的精裝現(xiàn)房“7”字頭起。

“只要價格足夠低，任何房子都能賣出去。”一家當?shù)胤科蟮南嚓P負責人表示，在“好房子”新規(guī)落地前的樓盤項目未出清之前，“以價換量”或仍是未來一段時期長沙樓市的營銷常態(tài)。

值得注意的是，湖南中原研究院的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，4月，長沙大平層住宅成交同比量價齊跌，整體市場延續(xù)“以價換量”趨勢。整體市場需求仍較為不足，別墅去化壓力最大，去化周期已達34個月。

板塊方面，4月，長沙市五區(qū)37個板塊有成交，隆平高科板塊成交量“兩連冠”，其次為大托等熱點板塊，二環(huán)內(nèi)及其外延板塊去化壓力相對較小。

價格方面，4月，長沙新房成交主力均價為1萬~1.5萬元/平方米，濱江新城、體育新城兩大板塊單價均超過2萬元/平方米，麓谷二期、暮云等五大板塊處于價格“洼地”。

“市場區(qū)域分化特征更加顯著。”陳世霞表示，憑借優(yōu)質(zhì)配套資源和完善交通網(wǎng)絡，長沙主城區(qū)房價將保持穩(wěn)定且具備較強支撐力，而遠郊區(qū)域的樓盤項目則面臨較大去化壓力，價格可能出現(xiàn)一定波動。

在陳世霞看來，未來一段時期，預計長沙樓市將延續(xù)止跌回穩(wěn)態(tài)勢，新房市場將持續(xù)向高品質(zhì)方向升級，開發(fā)商將通過持續(xù)的產(chǎn)品創(chuàng)新提升市場競爭力，樓盤的綜合產(chǎn)品力和性價比，成為決勝市場的關鍵要素。

“整體市場以穩(wěn)為主，市場活躍度有望逐步提升，量價博弈仍將持續(xù)。政策層面將維持寬松態(tài)勢，房貸利率仍存在進一步下調(diào)空間，為市場需求釋放提供持續(xù)動力。”陳世霞補充道。