每經(jīng)記者｜陳利    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

樓市在經(jīng)歷了“小陽春”后，“紅五月”行情隨之而來，并在上海、北京、廣州等熱點(diǎn)城市得到體現(xiàn)。不過，5月樓市分化依然明顯。

克而瑞的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，5月，30個(gè)重點(diǎn)城市新房成交面積1058萬平方米，環(huán)比下降2%，同比下降9%。中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，5月，百強(qiáng)房企銷售額同比下降17.3%，較4月降幅擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)。

“整個(gè)市場短暫出現(xiàn)調(diào)整屬于正常情況。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，從去年四季度到今年4月，全國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了7個(gè)月的回穩(wěn)，5月盡管有些數(shù)據(jù)出現(xiàn)波動(dòng)，但總體還是延續(xù)了一個(gè)向好的態(tài)勢，市場反饋還是積極的。

進(jìn)入6月，對于多數(shù)房企而言，已進(jìn)入到年中業(yè)績沖刺期。在5月新房市場分化、百強(qiáng)房企整體銷售額同比下降的背景下，據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，多家頭部房企推出了“好房子”新規(guī)產(chǎn)品，并實(shí)現(xiàn)了較高的去化率。

一家房企的相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時(shí)表示，現(xiàn)在，開發(fā)商都面臨較大壓力，大幅降價(jià)促銷反而可能對項(xiàng)目產(chǎn)生損傷。

“紅五月”樓市分化明顯

5月，核心城市新房市場整體保持修復(fù)態(tài)勢，“紅五月”行情在上海、北京、廣州等熱點(diǎn)城市得到體現(xiàn)，這些城市新房成交量同環(huán)比均保持增長。

以上海為例，5月有近40個(gè)新項(xiàng)目開盤，其中純新盤項(xiàng)目11個(gè)，老盤加推項(xiàng)目26個(gè)。上海市房地產(chǎn)交易中心的數(shù)據(jù)顯示，5月，上海一手住房成交62萬平方米，環(huán)比增長20%，同比增長24%。

再看廣州，4月底就有多個(gè)純新項(xiàng)目集中開盤入市，此后隨著“五一”假期項(xiàng)目營銷力度加大，新開盤項(xiàng)目去化效果普遍較好，整體帶動(dòng)市場成交回升。廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局的數(shù)據(jù)顯示，5月，廣州新房累計(jì)成交6572套，環(huán)比增長32%，同比增長26%。

北京樓市方面，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)的數(shù)據(jù)顯示，5月，北京新房累計(jì)成交3917套，環(huán)比增長14%，同比增長38%。

與此同時(shí)，5月全國樓市仍呈現(xiàn)出分化態(tài)勢，部分熱點(diǎn)城市的新房成交量出現(xiàn)回落。

再以深圳為例。5月，深圳核心區(qū)域推盤節(jié)奏有所加快，但各項(xiàng)目間分化顯著。中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，5月，深圳多個(gè)核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目去化率超過80%，而非核心區(qū)域項(xiàng)目去化率普遍低于50%。

深圳中原研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月，深圳一手住宅網(wǎng)簽3162套，環(huán)比下滑14.4%。

克而瑞的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，5月，全國30個(gè)重點(diǎn)城市新房成交面積1058萬平方米，環(huán)比下降2%，同比下降9%。其中，一線城市新房成交環(huán)比增長6%，同比增長20%；26個(gè)二三線城市新房成交環(huán)比企穩(wěn)，同比回落13%，降幅超30個(gè)重點(diǎn)城市的平均水平。累計(jì)來看，今年前5個(gè)月，全國30個(gè)重點(diǎn)城市新房成交面積5047萬平方米，同比上漲6%。

盡管樓市明顯分化，但克而瑞的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，5月，30個(gè)重點(diǎn)城市新項(xiàng)目開盤平均去化率為39%，環(huán)比上升1%，同比上升12%，與2023年高峰期基本持平，延續(xù)穩(wěn)中向好態(tài)勢。具體來看，廈門、成都、長沙和重慶四城的平均去化率超六成，上海、深圳等熱點(diǎn)城市的平均去化率同環(huán)比持續(xù)上升；鄭州、蘇州等城市的平均去化率雖與去年同期相比有所上升，但環(huán)比降幅超兩成；昆明、青島、濟(jì)南、常州、嘉興等弱二三線城市平均去化率不足兩成，且環(huán)比持續(xù)下降。

“以武漢市場為例，近期改善和豪宅市場成交均有所下滑，總價(jià)650萬元以上戶型產(chǎn)品的存銷比越來越大，550萬~650萬元戶型產(chǎn)品基本以符合‘好房子’新規(guī)的大平層為主。”一家頭部房企華中區(qū)域相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，據(jù)其初步判斷，改善型客群對產(chǎn)品的要求較以前提高了。

“當(dāng)前，樓市延續(xù)‘止跌企穩(wěn)’態(tài)勢，熱銷項(xiàng)目聚焦到產(chǎn)品力較強(qiáng)的第四代住宅和符合‘好房子’新規(guī)項(xiàng)目，隨著這類產(chǎn)品集中入市，撐起熱銷半邊天。”克而瑞發(fā)布的報(bào)告指出，部分城市的開發(fā)商依靠由政府主導(dǎo)的存量房收購和房票安置來進(jìn)行銷售，這對城市非核心區(qū)域部分樓盤的去化起到了良好的提振作用，但在多數(shù)弱二三線城市，部分樓盤開發(fā)商僅能依托大折扣、高傭金、強(qiáng)渠道等策略實(shí)現(xiàn)銷量提升。

房企積極沖刺年中業(yè)績

5月樓市分化依然明顯，也體現(xiàn)在百強(qiáng)房企的銷售業(yè)績上。

中指研究院的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，5月，百強(qiáng)房企銷售額同比下降17.3%，較4月降幅擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)。

以排在銷售榜前兩位的保利發(fā)展和綠城中國為例。5月，保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)銷售額285.12億元，環(huán)比增長15.8%，同比下降19.3%，前5個(gè)月累計(jì)銷售額為1161.61億元，同比減少19.26%；5月，綠城中國實(shí)現(xiàn)銷售額255億元，環(huán)比增長37.1%，同比上漲9.4%，前5個(gè)月累計(jì)銷售額965億元，同比減少2.3%。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理18家重點(diǎn)上市房企5月業(yè)績簡報(bào)發(fā)現(xiàn)，5月，這些房企合計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售額1449.84億元，同比下降5.9%，環(huán)比增長24.1%；前5個(gè)月實(shí)現(xiàn)銷售額5842億元，同比下降14.8%。

值得注意的是，5月銷售額同環(huán)比均下降的有越秀地產(chǎn)和旭輝集團(tuán)。其中，越秀地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷售額95.81億元，同比下降6.9%，環(huán)比下降4.9%。

不過，越秀地產(chǎn)是今年極少數(shù)明確提出年度銷售目標(biāo)的房企，今年前5個(gè)月實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約507億元，同比增長約26.5%，完成2025年度合同銷售目標(biāo)進(jìn)度42.1%。

“現(xiàn)在的樓市環(huán)境下，開發(fā)商都面臨壓力。”上述房企相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，目前，其所在公司在華中區(qū)域銷售的樓盤，舊規(guī)產(chǎn)品、新規(guī)產(chǎn)品占比各一半。“第四代住宅利用高性價(jià)比和高得房率，對傳統(tǒng)住宅形成了一定的沖擊，老項(xiàng)目主要還是靠現(xiàn)房優(yōu)勢，以品質(zhì)實(shí)景可見來吸引客戶。”

“目前，公司的舊規(guī)產(chǎn)品基本是準(zhǔn)現(xiàn)房或現(xiàn)房，客戶主要是看實(shí)景。”綠城中國華中區(qū)域相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，當(dāng)前，舊規(guī)產(chǎn)品并不是公司的去化主力，因?yàn)橛袠I(yè)主基數(shù)，大幅降價(jià)反而會(huì)對項(xiàng)目有損傷。“公司更多是通過老盤新做，從展示更新、服務(wù)提升等方面去進(jìn)行銷售宣傳。”

以架空層為例，此前是將設(shè)計(jì)做好后交給客戶，如今則是在設(shè)計(jì)中有留白空間，通過與業(yè)主進(jìn)行溝通，問詢其改造方向并進(jìn)行修改。該負(fù)責(zé)人表示，“目前在武漢湖畔雲(yún)廬、長沙鳳起麓鳴等舊規(guī)產(chǎn)品上都有這樣的動(dòng)作，通過這些方式達(dá)到口碑傳播，影響潛在客戶。”

“今年上半年，公司在成都共有兩個(gè)新項(xiàng)目入市，且都是‘好房子’新規(guī)產(chǎn)品。”成都萬科相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，一個(gè)是位于郫都區(qū)的蜀都萬科·錦上揚(yáng)華，前5個(gè)月連續(xù)奪得郫都區(qū)銷冠，另一個(gè)是基于“好房子”理念打造的，位于新都區(qū)的萬科都會(huì)甲第，5月17日開盤就刷新片區(qū)內(nèi)近三年首開項(xiàng)目最高認(rèn)購業(yè)績，截至目前仍是新都區(qū)銷冠。“此外，持續(xù)銷售項(xiàng)目如軌道城市萬科美的丨高線公園，也將推出優(yōu)質(zhì)準(zhǔn)現(xiàn)房房源以及年中沖刺專屬購房優(yōu)惠。”

“公司整合旗下商業(yè)、資管、物業(yè)等資源，推出‘龍湖歡搶季’，天街、冠寓萬份盲盒驚喜派送，全國各大直播間搶購房神券，更有千套房源限時(shí)一口價(jià)秒殺。”龍湖集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，6月13日，“龍湖好房子BOSS福利局”專場直播，將在全國篩選12個(gè)城市級紅盤熱盤，包括高端產(chǎn)品線御湖境、觀萃等項(xiàng)目，在直播間推出給力好價(jià)，拉開整個(gè)年中沖刺的大幕。

“6月樓市供應(yīng)同環(huán)比齊降，重點(diǎn)城市樓市供應(yīng)的剛需、改善、高端房源占比分別為34%、55%和12%，呈現(xiàn)出以改善為主，剛需為輔的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。半數(shù)以上重點(diǎn)城市，主城區(qū)是房企供應(yīng)的重點(diǎn)。”克而瑞發(fā)布的報(bào)告指出，房企推盤積極性一般，不過因加強(qiáng)了主城區(qū)改善型樓盤的供應(yīng)比例，疊加年中沖刺業(yè)績，房企或?qū)⒓哟鬆I銷力度。“預(yù)計(jì)6月成交環(huán)比增長，同比有望與去年同期持平，市場延續(xù)止跌回穩(wěn)的態(tài)勢。”

封面圖片來源：視覺中國