每經(jīng)編輯｜趙慶

近日，關(guān)于新一輪房地產(chǎn)調(diào)控的消息頻出。受此壓制，昨日地產(chǎn)股、水泥股領(lǐng)跌大盤(pán)，萬(wàn)、保、招、金等“四大金剛”皆大跌4%以上，其中金地更是下跌近8%--連續(xù)兩日大跌。

其實(shí)，地產(chǎn)股早在1月下旬就開(kāi)始調(diào)整了，比如保利股價(jià)已由之前最高的14.6元，下跌于昨日的12.2元，累計(jì)下跌16%。1月下旬，市場(chǎng)已有傳言調(diào)控將升級(jí)，涉及"二套房停貸"。

而這次，利空消息的傳播力度更大。其中最重要的一條是：昨天早上，微博傳聞：近期相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策將出臺(tái)，目前待選方案有2種：“二套房7成首付+貸款利率為1.3倍”，實(shí)施時(shí)間仍未確定。而該微博賬號(hào)曾于前天發(fā)布過(guò)“夜間重磅：周四樓市或有政策出臺(tái)”的微博。另外，昨日證券時(shí)報(bào)盤(pán)中特供獨(dú)家消息，與之相同。

還有來(lái)自券商人士的消息：依目前情況，盡管銀監(jiān)會(huì)尚未發(fā)文暫停二套房貸，但是消息基本屬實(shí)。近期應(yīng)該會(huì)陸續(xù)有商業(yè)銀行暫停二套房貸，先國(guó)有銀行、后其他銀行，但短期不會(huì)完全停貸；同時(shí)，公積金也不能給二套房貸款。另有消息稱，二套房停貸可能僅針對(duì)一線城市。除此，還有傳言二手房交易環(huán)節(jié)的個(gè)人所得稅將從緊等。關(guān)于時(shí)間，有消息稱2月20日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議將討論房地產(chǎn)調(diào)控事宜，本周就會(huì)出新政。

如何看待上述傳言和消息？?jī)删湓挘阂皇菬o(wú)風(fēng)不起浪，二是大膽假設(shè)、小心求證。部分人認(rèn)為消息不可信，都是些謠言，比如部分商業(yè)銀行已經(jīng)說(shuō)沒(méi)接到相關(guān)通知。但是，大家一定要清楚一點(diǎn)：回顧歷史可知，任何一次房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)之前，政府部門(mén)或銀行等部門(mén)及官員，都不會(huì)主動(dòng)預(yù)告或被迫承認(rèn)：我們將要出新政啦！政策難測(cè)，但細(xì)心察之，仍有蛛絲馬跡可尋。近些年，筆者一直跟蹤、分析、研究房地產(chǎn)政策，關(guān)于政策預(yù)測(cè)，可以歸結(jié)為“三段論”：會(huì)否出、出什么、何時(shí)出。

首先，會(huì)否出？這涉及原因，或者說(shuō)是否存在出臺(tái)新政的邏輯。我的觀點(diǎn)是：肯定會(huì)出。去年以來(lái)，全國(guó)樓市復(fù)蘇、回暖，房?jī)r(jià)也已持續(xù)上漲了半年多，尤其一線城市和少數(shù)二線城市，房?jī)r(jià)上漲速度遠(yuǎn)超業(yè)內(nèi)外人士的預(yù)期，比如北京的購(gòu)房人群中已現(xiàn)恐慌情緒?？考扔姓撸央y阻擋一線城市房?jī)r(jià)大漲的步伐了。所以有必要出臺(tái)新政，不管力度如何、內(nèi)容新意有多少。

其次，出什么？自2009年12月份調(diào)控以來(lái)，政策經(jīng)歷了四次升級(jí)，分別是2010年1月的“國(guó)十一條”、4月的“國(guó)十條”、9月的“9.29新政”、2011年1月的“新國(guó)八條”。其中史無(wú)前例的強(qiáng)硬推行管制政策，包括限購(gòu)、限貸、限價(jià)等。該用的手段，似乎都用過(guò)了。因此，將要出臺(tái)政策，具有新意的措施不可能太多。房貸和稅收兩個(gè)環(huán)節(jié)，有新意的可能性最大。二套房貸收緊基本已成定局，最可能的正如上述消息，首付和利率皆提高；次可能是二套停貸，定向一線城市。其它政策暫不分析。

最后，何時(shí)出？其實(shí)，這個(gè)“三段論”，預(yù)測(cè)的難度依次加大。會(huì)否出，比較易預(yù)測(cè)；出什么，有一定難度；出臺(tái)時(shí)間，則最難預(yù)測(cè)。之前我的預(yù)測(cè)是：春節(jié)過(guò)后至5月是窗口期。更精準(zhǔn)的時(shí)間點(diǎn)，實(shí)難猜斷。上述有傳言說(shuō)，周三國(guó)務(wù)院開(kāi)會(huì)討論，周四出新政。除非確有內(nèi)部消息，否則無(wú)從評(píng)論這么具體的時(shí)間點(diǎn)。如要一定要猜，則一個(gè)前提條件是：周三的國(guó)務(wù)院例會(huì)確定會(huì)討論房地產(chǎn)調(diào)控；如此，則本周出新政的可能性將大增。否則，不做評(píng)判。