每經(jīng)編輯｜杜靜    

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 杜靜 發(fā)自北京

“330新政”滿月之際，北京樓市火了。但讓開發(fā)商難堪的是，真正銷售紅火的，不是有正常利潤(rùn)的商品房，而是微利甚至虧損的北京特產(chǎn)：“自住型商品房”。

在北京4月供應(yīng)的13個(gè)自住商品房項(xiàng)目中，一共是1480套成交量，占純商品住宅成交量30%。

北京市住建委相關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，2015年北京市各區(qū)縣籌建自住房將超過3萬套，朝陽區(qū)憑著6382套的計(jì)劃成為供應(yīng)大戶。在這一背景下，北京的商品房市場(chǎng)很難有漲價(jià)的空間。

北京市場(chǎng)三成銷售源于自住房

近來高女士收快遞少了，逛街少了，跟朋友的聚會(huì)也少了。一打聽才知道，她跟男朋友正在忙著買房子、還房貸。“本來打算碰碰運(yùn)氣，買百子灣的自住房，結(jié)果沒搖上。市面上地段差不多的商品房，都得咬咬牙才敢買啊。”

高女士說的百子灣自住房就是建工·動(dòng)力港，因?yàn)轫斨?ldquo;離市中心最近的自住房”的光環(huán)一直備受關(guān)注，不僅在申購環(huán)節(jié)以千分之三中簽率創(chuàng)新低，選房環(huán)節(jié)也成為北京首個(gè)現(xiàn)場(chǎng)無人棄選的自住房項(xiàng)目。

“330新政”落地滿月之際，據(jù)偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院監(jiān)測(cè)，截至4月27日，北京市4月份住宅新房網(wǎng)簽量為8055套，比3月前27天增長(zhǎng)48.12%，同比增長(zhǎng)60.55%；網(wǎng)簽面積77.71萬平方米，比前27天增長(zhǎng)49.73%，同比增長(zhǎng)52.76%。

其中，13個(gè)自住房項(xiàng)目就創(chuàng)下了1480套成交量，占純商品住宅成交量的30%。偉業(yè)我愛我家研究院分析師宋輝對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“成交占比較3月份有所增長(zhǎng)，與去年自住房網(wǎng)簽高峰占比基本持平。由于土地轉(zhuǎn)化供應(yīng)時(shí)間較長(zhǎng)，今年自住房進(jìn)入交易環(huán)節(jié)的還將迎來高峰期。網(wǎng)簽占成交三分之一，甚至過半的情況還有可能發(fā)生。”

并非所有的自住房都是香餑餑。部分自住房項(xiàng)目，也因區(qū)域、質(zhì)量、價(jià)格等方面的原因遭棄選棄購。對(duì)此住建委給出的解決辦法是這些剩余房源將不再組織公開搖號(hào)，也不再區(qū)分優(yōu)先家庭與非優(yōu)先家庭，變?yōu)榻y(tǒng)一對(duì)外銷售。從2014年12月份至今，已有共計(jì)12個(gè)自住房項(xiàng)目對(duì)外發(fā)布“剩余房源公告”。

宋輝表示，“銷售不好的自住房項(xiàng)目，尾房的處理有價(jià)格調(diào)整的可能。當(dāng)然也可能通過其他方式，如轉(zhuǎn)化為公租房等。”這很有可能會(huì)抑制周邊剛需產(chǎn)品的漲價(jià)沖動(dòng)。

今年自住房供應(yīng)量3萬套

房?jī)r(jià)低于周邊同品質(zhì)商品房項(xiàng)目的30%左右，套型以90平方米以下戶型為主，最大不超過140平方米……“自住型商品房”這一北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的“特產(chǎn)”，亮相之初便承載了置業(yè)“夾心層”的安居夢(mèng)。

2013年10月30日，首個(gè)自住房項(xiàng)目恒大御景灣開始申購。至2015年4月27日，北京市已經(jīng)進(jìn)入申購環(huán)節(jié)且公示出的自住房項(xiàng)目（含商品房項(xiàng)目配建）共39個(gè)，公示總房源量4.14萬套。

公示項(xiàng)目中，均價(jià)最貴的為28000元/平方米的恒大名都，最便宜的則是9500元/平方米的當(dāng)代采育·滿庭芳MOMA，均價(jià)中位數(shù)為17500元/平方米。這些項(xiàng)目主要分布在五環(huán)外、六環(huán)周邊。

2013年北京市自住房計(jì)劃供應(yīng)2萬套，2014年這一數(shù)字是5萬套。

根據(jù)北京市2015年自住房供應(yīng)計(jì)劃，其中，朝陽區(qū)計(jì)劃供應(yīng)6382套，海淀區(qū)2000套，石景山區(qū)1744套。在郊區(qū)縣，昌平區(qū)將建6183套，順義區(qū)則多達(dá)4191套。各區(qū)縣籌建自住房將超過3萬套，供應(yīng)量處于高位。

偉業(yè)我愛我家的數(shù)據(jù)顯示，截至2014年年末，北京實(shí)際完成自住房土地供應(yīng)約5.5萬套。宋輝表示，“如果加上今年在供的3萬套，將完成合計(jì)8.5萬套左右的供應(yīng)，這個(gè)數(shù)字約等于北京新房一年的成交量（含保障房）。”

由于開發(fā)進(jìn)度不同，雖然已經(jīng)完成5.5萬套自住房的土地成交，但僅部分轉(zhuǎn)化為在售項(xiàng)目，截至2014年末，實(shí)際簽約成交約1.8萬套。

“如果前兩年供地的自住房均在今年入市成交，那2015年至少應(yīng)有3.7萬套自住房的供應(yīng)量。”亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅算了一筆賬，“再加上今年上半年成交的自住房地塊，開發(fā)商進(jìn)度快的話也應(yīng)能在年內(nèi)入市，那么今年自住房的交易量應(yīng)在4萬套左右，是去年的兩倍以上。”

“自住房仍將是今年商品住宅市場(chǎng)的成交主力。”郭毅認(rèn)為。