每經(jīng)記者｜陳利    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

貴陽樓市已然進(jìn)入整修期。

盡管在今年“五一”前，貴陽發(fā)布“4·28”樓市新政，通過五個大類、17條新規(guī)，持續(xù)優(yōu)化提升房地產(chǎn)領(lǐng)域營商環(huán)境，更好滿足群眾合理購房需求，導(dǎo)致成交與供應(yīng)兩端在短期都有不同程度的上漲，成交均價穩(wěn)中有升。

但多方數(shù)據(jù)顯示，今年上半年貴陽商品住宅供、銷同比出現(xiàn)“雙降”。據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，今年3、4月貴陽新建商品房價格環(huán)比短暫出現(xiàn)了上漲，但此后在5、6月份又回歸下跌態(tài)勢。

“貴陽屬于人口流動力偏弱的城市，支撐樓市發(fā)展的購房需求偏低，產(chǎn)業(yè)覆蓋面與多元性較低，人口有外流傾向，或在一定程度上導(dǎo)致房價漲勢底氣不足。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪7月27日通過微信告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

核心區(qū)域房價穩(wěn)定

“和前兩年相比，貴陽房價確實(shí)有所下降了，金陽、南明、云巖這些地方平均每平米降了約1000-2000元，其他更偏的地方降價幅度更大。”7月27日，貴陽某中介門店經(jīng)紀(jì)人張平（化名）在電話中告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

以位于金陽的保利•大國璟為例，2019年項目高層成交均價維持在11000元/平方米左右，但目前項目還剩少量尾盤房源，準(zhǔn)現(xiàn)房均價9500元/平方米。

“降價情況具體還要看樓盤位置和樓層。”張平表示，每平方米1500元的降價幅度并不大，“這些地方房價基本都在20000元/平方米左右，降價幅度差不多在10%以內(nèi)，但相較于貴安、花溪等地方40%-50%的降價幅度而言，核心區(qū)域房價還算是比較穩(wěn)定的。”

事實(shí)上，今年以來貴陽樓市依舊存在“以價換量”的情況，樓盤促銷內(nèi)容涵蓋首付分期 、總價折扣、送車位、送物業(yè)費(fèi)等，而如萬達(dá)生態(tài)城、云巖賦、華潤九悅等項目均在今年上半年選擇折銷售走量。

“受疫情影響， 一些房企為了拉動銷售，盡快回款，還出現(xiàn)低首付現(xiàn)象。”張平舉例道，位于花溪、經(jīng)開區(qū)、烏當(dāng)?shù)葏^(qū)域的部分項目，若總價100萬元，按貴陽今年4月新政，最低首付兩成來算，購房者應(yīng)首付20萬元，但一些項目就會以“幫購房者支付首付款的方式”變相降價。

而所謂的“幫助支付首付款”，就是購房者只需繳納首付款的一成或兩成，剩余部分由開發(fā)商出資轉(zhuǎn)賬給購房者后再回款至開發(fā)商賬戶，但后續(xù)這筆款項也不需要購房者返還。至于為何采取此種措施，張平表示“政府有規(guī)定，銷售價格不能低于備案價的一定比例”。不過她也表示，這種方式也僅有少數(shù)樓盤在操作，“而且一般來說，都是位置比較偏、項目較小的樓盤。”

不過，今年以來的優(yōu)惠幅度與去年出現(xiàn)的“5折”“買一送一”等夸張促銷手段相比，要理性得多。

貴陽正合機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年觀山湖區(qū)新房供應(yīng)、成交均超過30萬平方米，領(lǐng)跑貴陽樓市；而花溪、經(jīng)開區(qū)、烏當(dāng)?shù)葏^(qū)域，區(qū)域銷量環(huán)比跌幅擴(kuò)張至30%-50%，烏當(dāng)區(qū)成交量更是跌至底部。此外，清鎮(zhèn)、貴安新區(qū)、龍里等區(qū)域，均呈現(xiàn)量價大跌的趨勢。

另據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)，上半年貴陽新房成交套數(shù)22590平方米，同比下跌29.1%；成交面積279平方米，同比下跌22.8%。

數(shù)據(jù)來源：諸葛找房

此外，國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)也顯示，同比2020年同期，貴陽房價下跌0.2%；而相比2019年6月，貴陽二手房價更是下跌了11%。

實(shí)際上，從2018年開始，貴陽樓市便因消化房價上漲后，帶來與當(dāng)前區(qū)域發(fā)展面不匹配的高價格，以及購房者回歸理性而出現(xiàn)區(qū)域分化趨勢：熱點(diǎn)區(qū)域上漲，部分板塊開始出現(xiàn)下跌。

特別是在2021年，受貴陽“三改”工作啟動、房企爆雷、疫情等因素影響，云巖、南明、觀山湖成為貴陽樓市中抗跌、保價的支撐區(qū)域，與其他區(qū)域大量地“以價換量”形成鮮明對比。

樓市供求明顯萎縮

一個值得注意的現(xiàn)象是，在西南四?。ㄊ校┲校F陽在成交面積、房價等方面均落后于成都、重慶和昆明。

具體來看，價格方面，國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，同比2020年，重慶、成都、昆明新房價格分別上漲了12%、10.2%以及1.8%，而貴陽房價下跌0.2%；成交面積上，銳理數(shù)據(jù)顯示，今年上半年貴陽商品住宅成交158萬平方米，相比之下，重慶為649萬平方米，成都為850萬平方米，昆明191.39萬平方米。

“西南四省市房地產(chǎn)市場分化愈加明顯，根據(jù)2022年6月中指百城價格指數(shù)數(shù)據(jù)顯示，成渝雙城較2020年6月均出現(xiàn)較為明顯的上漲，但雙城上漲原因各異。”

中指研究院重慶公司研究副總監(jiān)戴小紅7月27日通過微信告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，成都市場韌性強(qiáng)，市場量價表現(xiàn)相對較好，重慶主要受產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整影響，帶動房價上漲。“貴陽和昆明表現(xiàn)相對較差，其中貴陽房價較兩年前漲幅最小。一方面受疫情和房企爆雷影響，市場信心不足；另一方面城市購買力較其余三城相對不足，需求端顯著萎縮。”

近一年貴陽房價走勢 來源：安居客

表現(xiàn)不佳的除了商品房成交外，還有土地市場。正合數(shù)據(jù)顯示，上半年貴陽和貴安土地供應(yīng)合計445.06萬平方米，相較于2020年同期的599.76萬平方米下降了25.79%，比起2021年同期的831.49萬平方米大幅下降46.47%。

然而盡管在這樣一個供應(yīng)低位的態(tài)勢下，上半年貴陽土地成交量僅143.91萬平方米，占比32.33%；較2020年和2021年同期分別下降67.21%和71.45%。而27.83億元的土地成交金額，僅占到2020年的約五分之一，2021年的十分之一。而在為數(shù)不多的成交地塊中，平臺公司依舊是拿地主力。

此外，上半年貴陽終止出讓的土地宗數(shù)為9宗，面積約87.19萬平方米，其中不乏觀山湖、白云等核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊。

“造成這一現(xiàn)象主要原因有兩點(diǎn)：一是前幾年貴陽土地高量供應(yīng)，市場庫存較大；二是受市場量價低位成交影響，企業(yè)缺乏市場信心。”戴小紅分析指出，在房地產(chǎn)投資方面盡管貴陽房地產(chǎn)開發(fā)投資增長相對較快，但2022年上半年增長幅度較去年其實(shí)已經(jīng)出現(xiàn)明顯收窄。

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