每經(jīng)記者｜王佳飛    每經(jīng)編輯｜陳夢(mèng)妤    

2月10日晚間，榮盛發(fā)展（SZ002146，股價(jià)2.13元，市值92.62億元）發(fā)布回復(fù)深交所關(guān)注函，表示業(yè)績(jī)變動(dòng)情況符合行業(yè)整體趨勢(shì)，未發(fā)生偏離。

此前，榮盛發(fā)展公布2022年度業(yè)績(jī)預(yù)告，較2021年大幅下降。

大幅虧損

1月31日，榮盛發(fā)展公布2022年度業(yè)績(jī)預(yù)告，預(yù)計(jì)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)虧損190億-250億元，扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤(rùn)為虧損193億-253億元。

當(dāng)時(shí)，榮盛發(fā)展的解釋是：“主要受市場(chǎng)情緒持續(xù)低迷、資產(chǎn)減值及新冠疫情等因素影響，同時(shí)由于2022年度結(jié)轉(zhuǎn)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目利潤(rùn)率下降，從而導(dǎo)致毛利潤(rùn)同比出現(xiàn)較大幅度下降。”

深交所當(dāng)日發(fā)布關(guān)注涵，“你公司預(yù)計(jì)2022年凈利潤(rùn)、扣非后凈利潤(rùn)虧損同比分別增加283.42%至404.50%、291.08%至412.66%”，要求說(shuō)明其業(yè)績(jī)虧損同比大幅增加的原因及合理性，以及收入、凈利潤(rùn)的變動(dòng)趨勢(shì)是否偏離同行業(yè)可比公司情況。

“符合行業(yè)整體趨勢(shì)，未發(fā)生偏離”

榮盛發(fā)展在回復(fù)函中列舉了陽(yáng)光城、中南建設(shè)等6家房企，認(rèn)為6家同行業(yè)可比公司預(yù)計(jì)2022年全年凈利潤(rùn)、扣非后凈利潤(rùn)同比中位數(shù)分別為下降109.60%至170.45%、下降104.52%至158.34%，平均數(shù)分別為下降117.03%至183.50%、下降108.60%至169.34%。

“公司預(yù)計(jì)2022年全年凈利潤(rùn)、扣非后凈利潤(rùn)虧損同比分別增加283.42%至404.50%、291.08%至412.66%，下降趨勢(shì)超過(guò)同行可比公司中位數(shù)和平均數(shù)，但變動(dòng)情況符合行業(yè)整體趨勢(shì)，未發(fā)生偏離。”

對(duì)于計(jì)提資產(chǎn)減值損失導(dǎo)致公司利潤(rùn)下滑，榮盛發(fā)展舉例，某位于廣東佛山的項(xiàng)目A，結(jié)合周邊競(jìng)品及2023年1月銷(xiāo)售價(jià)格，售價(jià)預(yù)估為9694元/平方米，但實(shí)際銷(xiāo)售總成本預(yù)估為16329元/平方米，測(cè)算后計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備8.09億元。

位于河北省廊坊市的項(xiàng)目B，采取謹(jǐn)慎偏中觀(guān)的預(yù)期，售價(jià)預(yù)估為6,335元/平方米、車(chē)位39,645元/個(gè)，但實(shí)際銷(xiāo)售總成本預(yù)估為6,710元/平方米、車(chē)位72,202元/個(gè)，測(cè)算后計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備5.21億元。

榮盛發(fā)展還表示，隨著2022年內(nèi)疫情管控、市場(chǎng)情緒低迷等因素影響，諸多合作企業(yè)發(fā)生資金困難的情況，公司在個(gè)別合作項(xiàng)目中亦出現(xiàn)了違約，已投出合作款的可收回性存在較大不確定性。

因而，該公司認(rèn)為，“資產(chǎn)減值損失計(jì)提充分合理，不存在集中在報(bào)告期計(jì)提大額資產(chǎn)減值的情形。”

對(duì)于毛利率下滑，榮盛發(fā)展解釋?zhuān)?ldquo;公司為解決債務(wù)危機(jī)換取流動(dòng)性，加大了存貨去化力度，降價(jià)銷(xiāo)售部分存量住房，進(jìn)一步導(dǎo)致銷(xiāo)售價(jià)格下降，降價(jià)項(xiàng)目交付確認(rèn)收入后對(duì)毛利率產(chǎn)生了較大影響。”

“2022年前三季度結(jié)算項(xiàng)目的土地，大部分于2017年至2019年間獲取，這一階段房地產(chǎn)市場(chǎng)處于上行期，土地競(jìng)拍激烈，對(duì)應(yīng)的土地購(gòu)置成本均處于較高水平，直接拉高了本期結(jié)算項(xiàng)目的平均成本。”

隨后，該公司還是搬出了6家房企，認(rèn)為“變動(dòng)趨勢(shì)處于行業(yè)中位數(shù)和平均數(shù)之下，變動(dòng)情況基本符合行業(yè)整體趨勢(shì)，未發(fā)生偏離。”

封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝